「中古住宅をリノベーションして住みたい」
「でも実際に住み始めるまでの流れは？」
このようなことを考えてはいませんか。
家は一生に一度の買い物、とはよく言われることです。
それは中古住宅であってもおなじかもしれません。
慣れることのない中古住宅購入、そしてリノベーション。
その流れをご説明します。
ときに各ステップを同時に進めなければならないこともあります。
しっかりと理解したうえで、つまずくことなく進めてください。
中古住宅を探す・物件選びのポイント
まずは中古住宅を探すところからスタートです。
物件選びにはどんなポイントがあるのでしょうか。
リノベーション前提の中古物件選びのポイントは以下の通りです。
希望のリノベーションが可能かどうか
中古物件選びの大きなポイントのひとつが、「希望のリノベーションができるかどうか」です。
リノベーションありき、で家を選ぶ訳ですから、希望する家に直せるかどうかはとても重要なポイントではないでしょうか。
希望の間取りにできるか、望むイメージの外装にできるかなど、その家の持っている要素をきちんと理解したうえで購入を検討してください。
周辺環境のチェック
中古住宅を買いリノベーションをするのは「目的」ではありません。
あくまでそこで「暮らす」ことを軸に考えなければなりません。
そのためには、
・スーパーや商店街などが近くにあり買い物がしやすいか
・駅まで近い、もしくはバス便がよく通勤が楽か
・自動車を使うなら、近所の道路が混雑せず通りやすいか
といった点も考え、家を選びましょう。
「家は思った通りにつくれたけれど、生活しにくい」となれば本末転倒です。
そのようなことにならないよう、周辺環境についても丁寧にチェックしましょう。
家と敷地のチェック
中古住宅は、周辺の家との関係性がある程度固まっているものです。
近隣の家が近い場合、次の点をチェックしましょう。
・周囲の家との関連で、日当たりが悪くなっていないか
・風通しは悪くないか
・近隣に飲食店などがある場合、においの問題はないか
毎日の暮らしの中で、日当たりや風通し、においのありなしは快適さに直結します。
できれば地場の不動産業者に、年間を通した日当たりや風通しのことを聞いておきましょう。
近隣ににおいを発する工場や飲食店はないでしょうか。
また、あなた自身で日中、夜間と時間帯をずらして家の周囲を歩いてみることをお勧めします。
昼間だけではわからない、地域の環境のことがわかるかもしれません。
中古住宅を購入する
いよいよ中古物件の購入へ進みます。
ここでもいくつかのステップがあり、中には並行して進めなくてはならないこともありますので、注意深く確認しましょう。
不動産売買契約
中古物件を名実ともにあなたのものにするためには、不動産売買契約を結ぶところからスタートします。
不動産業者に依頼し、売り手との間でこの不動産売買契約を結べば、「買う意思がある」と認められ、次の住宅ローンの申し込みに進むことができます。
もし仮に不動産業者を挟まない取引を売り手が望んでも、ぜひ不動産業者を入れた契約を結びましょう。
中古住宅であるがゆえのトラブルが生じないよう、または生じてしまってもきちんとした対応をしてもらえるよう、間に不動産業者を挟むのは望ましいことです。
住宅ローンの申し込みと契約
次のステップは、住宅ローンの申し込みとその契約です。
住宅ローンを申し込む際には、以下の書類が必要ですので早めに準備をしておくと安心です。
■事前審査
・運転免許証（もしくはパスポート）：有効期限内のもの
■本審査
・住民票謄本：発行から3カ月以内のもの
・源泉徴収票もしくは給与と賞与の明細：直近のもの
・確定申告書ないしは納税証明書：個人事業主など確定申告をしている場合
・不動産売買契約書など：購入予定の物件により内容が異なる場合がある
■住宅ローンの契約
・運転免許証（もしくはパスポート）：有効期限内のもの
・印鑑証明書：発行から3カ月以内のもの
・借入中のローンの契約書や残高証明書：他の借り入れがある場合
一般的に上記のような書類を求められますので、事前に金融機関に問い合わせておきましょう。
資料の相違によって準備しなおすことが必要となれば、その分時間や手間がかかります。
無駄な時間をうんでしまわないよう、間違いのない準備が必要です。
決済と引き渡し
住宅ローンの契約がすめば、次は決済と引き渡しに続きます。
中古住宅の代金を売主に、仲介費用を不動産業者に支払います。
この支払は、住宅ローンを契約した金融機関が振り込みで実施してくれます。
振込伝票へ記入をし、伝票と一緒に通帳を金融機関に提出しましょう。
物件の引き渡しは、鍵の引き渡しと、書類上の引き渡しがあります。
書類上の引き渡しに相当するものとして、登記を行います。
物件に対する所有権を前の持ち主からあなたの名義に書き換えるもので、多くの場合司法書士に依頼します。
登記には登録免許税が必要で、不動産の価格×0.4％の費用が必要です。
また司法書士にも5～10万円の報酬が必要です。
また、住宅ローンを利用する場合、抵当権を設定します。
支払いが滞ったり、もう支払えないといったタイミングを迎えたとき、家を売って支払いに充ててもよいとするこの抵当権設定にも費用がかかりますが、これは住宅ローンの借入額×0.4％の金額となります。
リノベーションの設計から工事まで
中古住宅があなたのものとなれば、ここからはリノベーションに取り掛かります。
リノベーションをしてもらうときも、いくつかのステップを踏まなければなりません。
ここでは、中古住宅をリノベーションしてもらう会社選びに視点を当て、解説していきます。
リノベーション会社選び
中古住宅をリノベーションするとき、一番大切なのが「リノベーション会社選び」です。
リノベーションは、家を新築するときよりも知識や技術が必要だからです。
専門的なことはなかなかわかりませんが、以下のことをリノベーション業者選びに役立てることができます。
・インターネットを利用する
・リノベーションに関する雑誌を入手する
・リノベーション会社の開催する相談会に出向く
気になるリノベーション会社があれば、その会社のWebサイトを見てみましょう。
事例集があれば、どんな技術、どんなテイストに強みをもっているのかがわかります。
また、書店でも手に入るリノベーション雑誌を手に入れるのもよいでしょう。
専門用語はわからなくても、業者と話をするとき、イメージの共有に使うことができます。
もちろん、「どんな室内にしようか」「キッチンをどんな風に変えようか」という検討材料にもなります。
リノベーション会社が開く相談会には、ぜひ足を運んでください。
リノベーション事例を多く見せてくれるでしょうし、実際に施工したときの話も聞かせてくれるでしょう。
また、リフォーム/リノベーション関連の補助金に対する知識が深ければ、適切なアドバイスをくれるはずです。
相談会での対応をきちんと見ていれば、リノベーションに対する考え方もわかるでしょう。
リノベーション会社の特色やサポート体制を確認
いくつかのリノベーション業者から資料を取り寄せたりすれば、それぞれの特色が見えてくるはずです。
「いかに好みの家にしてくれるか」と同時に大事なのが、「サポート体制はどうか」という点です。
定期点検はもちろんのこと、故障やトラブル時の緊急対応、保証期間の設定など、サポート内容を確認してください。
これらは、リノベーション後に安心して生活するうえで欠かせないものです。
このようなサポートは、地域密着型の会社でこそできるものです。
ぜひ、地域密着のリノベーション会社の中から選択してください。
プランニングと見積もり
目当てのリノベーション会社が見つかったら、プランニングと見積もりを依頼してください。
この中には、
・間取りやデザインの打ち合わせ
・現地調査
も含まれます。
家に訪れてもらうのも、数度に及ぶかもしれません。
ですが、家の傷みを見落とさないこと、間取り変更に重要な壁の強度のこと、水回り設備の位置変更に重要な勾配のことなど、専門家でなければ見抜けない大切なことを見てもらうのです。
何日かに分けてしまうとしても、きちんとチェックしてもらいましょう。
家に関する情報を集めたら、プランニングと見積もりに入ります。
工事請負契約
プランと金額に納得できたら、工事請負契約を交わします。
このとき、渡される以下の書類に目を通し、詳細を確認しましょう。
・工事請負契約書
・工事請負契約約款
・見積書
・設計図
・仕上げ表
これらの書類は、リノベーション工事の内容を多角的に確定するものですので、きちんと内容が理解できるまで説明を求めてください。
ここで説明を拒否する会社であれば、「これまでの手間に対する費用を払ってでも契約しない」という選択をしても間違いないはずです。
より良いリノベーションのためには、リノベーション会社選びが何より重要です。
リノベーション工事
リノベーション業者との契約を済ませたら、いよいよリノベーション工事の開始です。
スケルトン工事といって、柱・梁・外壁など建物の主要構造部だけを残して、内装や設備などすべてを入れ替える大がかりな工事（フルリノベーション）の場合、期間は約3カ月かかります。
設計の段階から数えると、約半年ともいわれます。
この間、施主であるあなたに代わり、近隣へのあいさつといった細心の注意を払ってくれる会社であれば安心していられるでしょう。
また、会社によっては、施工中毎日写真を送ってくれることもあります。
このように、施工中の安心も確保してくれる会社であれば、リノベーション工事もスムーズに進むでしょう。
竣工検査と引き渡し
リノベーション工事が終了したら、施工状態をチェックする「竣工検査」を行い、問題がなければ「引き渡し」を行います。
竣工検査は、リノベーション会社の工事責任者と、施主であるあなたとが立ち合い、リノベーション箇所を一緒にチェックします。
「設計通りでない気がする」「見せられた仕上げ表通りでない気がする」といった場合、その場で指摘しなければ対応してもらえないこともありますので、きちんと確認してください。
わかりやすいチェックポイントの一例として、
・クロスにしわやたるみがないか
・床を踏んだときに音はしないか
・ドアの開閉方向が間違っていないか
・コンセントやスイッチの位置/個数が間違っていないか
・水漏れはないか
・外壁のコーキングに手抜きはないか
などがあります。
※リノベーションを依頼した範囲内でチェックしてください。
もし、事前に説明を受けたとおりではない、上記のような問題点がある、という場合は、工事完了確認書にサインはしないでください。
検査時にきちんと指摘をして、手直しを依頼しましょう。
すべてが当初の計画通りに整ってはじめて、工事完了確認書にサイン・捺印をし、引き渡しとなります。
まとめ
中古住宅をリノベーションするときの流れを解説しました。
大きく分けて、「物件選び」「お金にまつわること」「リノベーション会社選び」の3つの側面がありました。
中古物件を可能な限り素早く「住める状態」にしたいのなら、物件選びとリノベーション会社選びは並行して行いたいところです。
物件選びにリノベーション会社にも参加して欲しいのであれば、先にリノベーション会社を選んでおくという方法もよいでしょう。
中古住宅のリノベーションには、新築住宅にはない悩みも生じやすいため、頼れる業者を見つけることがとても重要です。
地元密着型のリノベーション会社であれば、安心して任せられるはずです。
地場で長く営業するためには、信頼、実績ともに重要です。
つまり、地元密着型のリノベーション会社を選ぶのは安心材料のひとつです。
株式会社創健は、千葉県茂原市を中心に、大規模リノベーションをはじめとした各種リフォームを行っています。
雨漏りの調査も可能ですので、リノベーション前提とした現地調査にも同行いたします。
リノベーション事例をお見せすることもできますので、もしも中古住宅のリノベーションをご検討中ならお知らせください。
いつでも、どんなことでもお問い合わせください。
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