中古住宅の耐震性に不安を抱いている方は少なくありません。
中古住宅をリノベーションする際に忘れてはならないのが「耐震性」。
地震大国ともいわれる日本において、家の耐震性はしっかり考えたいものです。
「耐震性に不安があるから」という、なんとなくの理由から中古住宅購入を考えないのは少し残念です。
耐震性能を見分けるコツや注意点を知れば、中古住宅購入も視野に入れられることでしょう。
2025年2月現在、千葉県が公開している「中古住宅×耐震」「中古住宅×リフォーム」などの補助金ページもご紹介しますので、ぜひ参考になさってください。
※この記事は2025年2月現在のものです。
中古住宅で耐震リノベーションが必要な家の特徴は？
まず、「耐震補強のリノベーション」が必要かもしれない中古住宅の特徴についてご説明します。
1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認された中古住宅
中古住宅の中でも、「耐震リノベーションが必要かも」と目安を付けやすいのが、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認されたかどうかという点です。
建築確認とは、その建物が建築基準法など、建物に関する決まり事に適っているかどうかを審査することです。
建築確認で許可が下りれば、家を建てる工事に着手できます。
つまり、建築確認申請で許可が下りた家（建った家）は、建築基準法をクリアしていることになります。
1981年（昭和56）年5月31日以前の許可による建物は、旧耐震基準（震度5強に耐えられる）によるものなので、耐震性に不安があります。
というのも、この「1981年」には建築基準法が改正され、「震度6～7」の地震への備え（新耐震基準）が考慮されているのです。
※旧耐震基準：震度5程度で「倒壊・崩壊しない」・震度6以上の規定なし
※新耐震基準：震度5程度で「軽微なひび割れ程度」・震度6以上「倒壊・崩壊しない」
このことからもわかるように、どの耐震基準で建築確認を取ったかは、中古住宅の見極めポイントとなります。
ただ、1981年（昭和56年）5月31日より前に建築確認されている家であっても、設計者や建築を依頼した人の意向で強く、丈夫に建てられている家もありますので、目安として考えるとよいでしょう。
大がかりなリノベーション（リフォーム）履歴のある家
新築当時、家は丈夫に建てられていても、大がかりなリノベーションやリフォームの履歴がある中古住宅には少し注意したほうがよいかもしれません。
というのも、「大幅に間取りを変更した」ということは、部屋を仕切る壁をなくした、または移動したということだからです。
一般的な木造住宅（在来工法）の場合、家を支えるのは柱ですので、ある程度の間取り変更には耐えられます。
とはいえ、壁の内部にある「筋交い※」の数が減っていたりすれば、耐震性に乏しくなっているかもしれません。
※筋交い：建物を強くするために、柱の間などにななめに交差させてとりつけた木材のこと。
多くの場合家の外周に取り付けられるが、場合によっては室内の部屋の間仕切壁内にもある。
自然災害に遭遇した家
大雨による雨漏り、台風、地震などに遭遇した中古住宅は、構造上重要な部分の傷みが進んでいる可能性もあります。
具体的に見ていきましょう。
大雨による雨漏り
大雨、または台風の風雨により雨水が浸入している場合、特に木造住宅なら、柱など構造上重要な部分が傷んだり、湿気によりシロアリ被害を受けやすくなっていたりします。
もしこれらの状況が確認できたら、耐震補強が必要でしょう。
地震や大型台風に遭った
地震や大型台風に遭遇した中古住宅は、その揺れにより壁にひび割れが生じ、雨水の浸入を許してしまっているかもしれません。
また、強い揺れにより、重要な構造部、接合部にズレが生じていることも考えられます。
過去に、その家のあるエリアが大きな地震や台風に見舞われたことがないか、調べることも大事です。
これはネットである程度検索できます。
地震であれば「地震インフォ」を使ってみましょう。
https://jishinfo.net/
「都道府県から探す」をクリックし、例えば「千葉県」を選択してみましょう。
過去の大型地震が一覧で確認できます。
台風ならば「デジタル台風：台風上陸・通過データベース（完全版）」も便利です。
https://agora.ex.nii.ac.jp/digital-typhoon/disaster/landfall-full/
「検索条件を入力」のフォームに、解体中古住宅のある地域名（県まで）を入力しましょう。
その後「全台風リストを表示」をクリックすると、観測記録が残っている台風の情報が事細かに表示されます。
買いたい中古住宅が過去にどんな災害に遭ったのか、ある程度知っておくのもよいことです。
耐震リノベーションが必要かどうかを知るために
購入したいと思っている中古住宅に耐震リノベーションが必要かどうかは、その家の内見時に、建築士やリノベーションに長けた業者に同行してもらうのがよいでしょう。
ただし、中古物件の内見前までに「この建築士（リノベーション業者）に依頼する」と決めておく必要があります。
また、住宅診断士（ホームインスペクター）といって、住宅の劣化状況、欠陥の有無を確認し、おおよその費用のアドバイスをしてくれる民間有資格者もいます。
https://www.jshi.org/
可能ならば、その中古物件を売ろうとしている売主に「ホームインスペクションを受けてほしい」と依頼してみましょう。
売主にその義務はありませんが、中古物件売買でのトラブルを回避したいと思っている売主であれば受け入れてくれるかもしれません。
中古住宅の耐震リノベーションの手順
ここでは、中古住宅の耐震リノベーションの流れについてご説明します。
中古物件を購入してから、このようなステップを踏みます。
耐震診断を受ける
中古物件を購入したら、「耐震診断」を受けてください。
市単位の自治体で耐震診断に補助金を出していることがありますし、耐震診断士（都道府県による登録制）を紹介してもらえるかもしれません。
耐震診断とは、図面の確認、目視で屋根や外壁の劣化状況を見ることで、必要であれば小屋裏や床下、水回りもチェックします。
購入した家がどのような状態なのか、を知ることが耐震リノベーションの第一歩です。
以下は、千葉県が県内自治体の補助金をまとめたページです。
「市町村が行う住宅に係る支援制度（移住・定住）について│千葉県」
※この情報は2025年2月現在のものです。
耐震リノベーションのプラン作成・提案
耐震診断の結果をもとに、耐震補強工事のプランを提案してもらいましょう。
プランの作成は、耐震リノベーションの実績が豊富な会社に依頼してください。
※弊社でもご相談にのれますので、ぜひご利用ください。
間取り・劣化の状況などにより、耐震リノベーションの内容は変わります。
また、家の箇所ごとに必要な工事内容を検討します。
ここまでのプランニングは、あくまで耐震リノベーションに対してです。
【重要】施工の範囲を相談、決定
耐震リノベーションのプランが決まったら、施工範囲を決めましょう。
中古物件を耐震リノベーションするなら、住み始める前に他のリノベーション（リフォーム）を同時に行ったほうが経済的ですし、時間も有効に使えます。
工事を別々に行えば、「家を買ったのに住めない」という期間がばらばらに生じ、その間の仮住まい場所の確保などに費用もかかります。
このことから、耐震リノベーションと同時に、室内リノベーション（リフォーム）を同時に行うのは大きなメリットをもたらしてくれるでしょう。
間取り変更が希望ですか？
水回りの設備の入れ替えが必要ですか？
壁紙の張替えをしたいですか？
家具の作り付け（造作）が気になっていますか？
これらの工事も、耐震リノベーションと同時に行いましょう。
予算も併せて検討すれば、どこまでが必要な工事なのかがわかります。
きちんと相談して、プランニングしてもらいましょう。
耐震リノベーション（+リフォーム）実施
耐震リノベーションとリフォームを実施し、安心に快適に暮らせる家を目指してください。
リフォーム業者が誠実で丁寧であれば、後々の心配はありません。
耐震リノベーションの実例
ここでは、耐震リノベーションの実例をピックアップしていきます。
あなたが取得したいと思っている中古住宅にすべてが必要という訳ではありませんが、参考として読んでおいてください。
屋根のリフォーム
屋根のリフォームといえば、「屋根材が傷んでいるとき」「雨漏りしているとき」と思いがちです。
もちろんそうなのですが、単純に屋根を軽くすることで耐震性能を上げるという考え方も重要です。
例えば瓦屋根の場合、1平方メートルあたり約60キログラムの重量があります。
これをガルバリウム鋼鈑の屋根材に変更すれば、1平方メートルあたり約6キログラムに抑えられます。
こうすることで、家にかかる屋根の重さを抑えられますし、結果として地震の時の横揺れを最小限に抑えることができるのです。
基礎部分の補強など
基礎部分の強度が足りない、傷みが出てきているというとき、基礎の補強を提案されるでしょう。
床を一度めくって、既存の基礎（内側か外側）にコンクリートを増し打ちしたり、クラック（割れ目）のある部分を手入れするなどです。
また、床下消毒や、床下に調湿効果のあるマットを敷くなどの、シロアリ被害・木材腐朽菌予防を提案されるかもしれません。
筋交いの追加
既存の室内壁に筋交いを追加することも、耐震リノベーションの一環です。
家は柱や梁だけで支えられているのではなく、壁で支えられている面があります。
このため、家全体にバランスよく筋交いを入れ、地震の際に生じる建物のゆがみを予防することが大切です。
このとき、「接合金物」という金属部品を追加することがあります。
これによって、より強固な接合部をつくることができます。
まとめ
中古住宅の耐震リノベーションは、安全・安心のために欠かせない重要なものです。
点検の結果「不要」であれば一番よいですが、そうでなかった場合、しっかりと施工してもらうように手配をしましょう。
補助金制度を設けている自治体もありますので、それらをうまく利用しながら安心の住まいをつくりあげましょう。
耐震リノベーションで一番大事なのは、「安心して任せられる業者選び」です。
相談から施工まで、多くの実績を重ねた業者なら、説明も丁寧に行ってくれるでしょう。
弊社は千葉県茂原市で「地域密着」の業者です。
各種リフォームから大規模リノベーション、不動産買取、空き家管理など、家にまつわる事柄を幅広く手掛けています。
中古住宅の耐震リノベーションについても、ご相談に乗ります。
https://souken-build.com/aboutus/
どうぞお気軽にご連絡ください。
株式会社創健
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千葉県茂原市法目759-1
Tel:0120-019-248
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